Attention à la pénurie de logements neufs !

Non, ce n’est pas une blague. J’entends déjà les cris et autres aboiements des spécialistes de la bulle ; toujours la même histoire, l’on créé la pénurie et puis après ces voleurs de promoteurs augmentent leurs tarifs…etc, etc….

Non, cela ne se passe pas comme cela. D’abord le promoteur construit quand il est en situation de réservation. Sachez qu’en général aucun programme VEFA ne peut faire l’objet de démarrage sans un minimum de 50% de réservation de client. Avec la frilosité des banques ce seuil est souvent remonté à 70 voir 75% de réservation ! Alors donc pour les produits encore sur le marché il s’agit de programmes ayant fait l’objet d’accord des communes (Permis autorisés) il y a maintenant un, parfois deux et souvent trois ans…Mais les projets autorisés s’épuisent grace à la relance du gouvernement (en particulier la loi SCELLIER). Il faut donc renouveler ce stock et l’on se heurte (c’est mon cas) à des instructions de permis de construire longues et fastidieuses. Tout le monde s’est mis au ralenti ! L’architecte ? Il est en effectif réduit et ses motivations sont principalement tournées vers des honoraires immédiats ; il privilégie les opérations en cours, la maîtrise d’œuvre…et trainent sur les projets de moyens termes. Les instructeurs ? Ils ont un rythme plus paisible depuis deux ans et n’ont guère envie de voir les instructions s’accélérer car -cela pourrait vous échapper- ils ne sont pas payés aux permis délivrés ; ni hausse ni baisse au motif d’efforts fournis…Alors l’on fait au qualitatif, on chipote sur une façade, on joue sur les textes de la réforme et l’ on évoque le PLU en cours de modification (c’est un grand classique ; les PLU sont en modifications annuelles pour ne pas dire permanente) et si vous faites remarquer que le temps passe l’on vous rappelle que votre projet comporte un point réputé litigieux et qu’il mérite une attention toute particulière que seule votre servile amabilité peut inciter à instruire favorablement...dans quelques temps.

L’on en oublierait presque qu’un nouveau permis obtenu c’est du travail à venir sur notre territoire (et qu’il semble en manquer singulièrement en ce moment!).

Ainsi du côté de la demande je vous garantis une pénurie d’environ 12 à 16 mois minimum (le temps nécessaire à « monter » un projet et obtenir toutes les autorisations). Le risque est naturellement de voir pendant cette période les prix augmenter. Vous imaginez ! Alors que nos prix sont réputés curieusement élevés, écrire aujourd’hui qu’ils risquent d’augmenter peut paraître une provocation. Pourtant cela est très probable. Naturellement ce qui est rare est cher mais au-delà de ce simple constat tautologique l’on peu également comprendre que, à terme, les entreprises du bâtiment vont être sollicitées toutes en même temps (dans un peu plus de 12 à 16 mois CQFD). Ainsi seuls les moins exigeants sur les bordereaux de prix verront leurs chantiers démarrés…et c’est les acquéreurs qui en subiront toutes les conséquences car il faudra bien répercuter les hausses des tarifs.

Allez, j’arrête de vous ennuyer avec cela. Continuez à rêver à la baisse, et à acheter dans l'intervalle des voitures primées (les constructeurs sont plus réactifs et peuvent accélérer les rythmes de production) ou des logements anciens de mauvaise qualité...Il y aurait, selon les agences, de bonnes affaires actuellement...

Prenez connaissance de l'article de Ouest France

Urbanisme : des décrets…tardifs et ubuesques

Notre gouvernement est sous pression. Le parlement n’en parlons pas vous connaissez tous les derniers heurts de l’assemblée. Il faut cependant noter que les efforts pour trouver des solutions à la crise sont menés. La plupart des modifications en cours ne sont que des rattrapages à des situations kafkaïennes.

Un exemple. Si après maintes difficultés vous détenez enfin un permis de construire en bonne et due forme il importe que les travaux démarrent avant le terme de la seconde année de délivrance ; à titre dérogatoire vous pouvez éventuellement demander une prorogation d’une année si vos travaux n’ont pas démarrés dans les délais. Toutefois sachez qu’en cas de modification des règles d’urbanismes afférents à la zone concernée par votre permis de construire cette prorogation peut vous être refusée car elle n’est en aucune façon un droit acquis…rendant, éventuellement, totalement impossible la réalisation de l’opération dans les conditions initiales. Vous pouvez donc être amenés à déposer un nouveau permis de construire (coûteux)…qui subira une instruction toute aussi longue et critique que l’instruction antérieure (avec des obligations nouvelles qu’il importera de suivre scrupuleusement).

La modification à cette procédure, maintes fois demandées, est enfin obtenue.

Au terme du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, paru au Journal officiel du 20 décembre 2008, le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable est porté à 3 ans, au lieu de 2 ans. Ainsi, tous les permis de construire actuellement en voie d’extinction voient leur durée de validité prorogée d’un an. Ouf !

Cette mesure est mise en œuvre jusqu’au 31 décembre 2010, « de façon à faciliter la reprise de l’activité de construction », selon le ministère du Logement et de la ville. Cette mesure d’assouplissement temporaire des contraintes liées au droit de l’urbanisme avait été annoncée dans le cadre du plan de relance annoncé par le président de la république Nicolas Sarkozy il y a quelques semaines. Le mot temporaire est important ; les juristes des ministères n’ont, en effet, pas souhaité que ce décret constitue une liberté nouvelle…

Reste à apprécier les éventuels effets rétroactifs. En effet, de nombreux PC ont été perdus au dernier trimestre 2008 ; l’absence d’effet rétroactif pourrait entraîner quelques déconvenues chez des confrères maladroits. Il importe de « faire vivre » son permis et conserver la relation avec l’instructeur afin d’éviter, à moyen terme, des situations illégales.

SEGUELA et la Loi littoral

Notre plus médiatique communiquant découvre a ses dépens les difficultés à réaliser un projet de construction. Ses appuis, tant à droite qu’à gauche sont acquis, cependant cela ne suffit pas à passer outre des recours de tiers sur son projet CORSE.

En février 2008, le tribunal administratif de Bastia ordonnait la suspension du permis déposé par Jacques Séguéla pour la construction de 568 m² habitables de bâtiments, sur une propriété de près de 2 hectares. Respectant ainsi la jurisprudence du jugement rendu dix ans auparavant au précédent propriétaire du site. En 1998, ce dernier avait en effet vu son permis accordé par la mairie, mais annulé par le Tribunal Administratif (TA) sur le fondement de l'article 146-4.I de la loi Littoral. En résumé, cette loi ancienne et en voie de réforme doit protèger nos côtes et nos lacs de toute « bétonisation » sauvage et favoriser la qualité des côtes.

J. SEGUELA devait imaginer que son entregent lui permettrait d’ouvrir largement les portes d’un futur paradis maritime. Pour l’instant c’est compromis. Les sollicitations au sommet de l’état ne suffisent pas ;  la juge L. ERSTEIN, qui dans un premier temps avait logiquement bloqué le PC a, sous influence, tourné sa veste et autorisé le 17 avril la reprise des travaux. Cette décision a été suspendue par le conseil d’état vendredi dans l’attente d’un jugement sur le fond par le T.A., affaire à suivre. Indécisions à tout les étages....

Je ne m’attarderais pas ici sur les personnalités en cause ni sur la qualité du site. Cette affaire amène plusieurs remarques sur le fond. La loi littorale a trouvé a diverses reprises ses limites. Elle devait protéger nos côtes du « mitage » et c’est compréhensible. Elle devait également permettre un développement harmonieux ; ce n’est plus le cas.

Avec l’application stricte de cette loi nous n’aurions pas eu aux siècles passés à connaître des extravagances et des réalisations aussi emblématiques que la réalisation par les REINACH de la Villa KERYLOS à BEAULIEU http://www.villa-kerylos.com/fr/kerylos/ ou de la réalisation par les ROTSHILD de la Villa EPHRUSSI à St Jean CAP FERRAT et de son parc exemplaire http://www.villa-ephrussi.com/fr/ephrussi/. Aucune dérogation n’aurait également permis la construction du Château d’Abbadie à HENDAYE http://www.canalacademie.com/Visite-virtuelle-du-chateau-... . Chacune de ses réalisations aurait été « recalées ». Je pourrais en citer bien d’autres, moins emblématique et plus dans l’actualité comme par exemple la villa de la famille BRUNI-TEDESCHI à la pointe de la presqu'île du cap Nègre au LAVANDOU qui va, cet été, abriter les amours présidentiels.

Dans un autre registre, plus social nous n’aurions également pas à connaître des cabanes tchanquées du Bassin d’Arcachon http://www.bassindarcachon.com/histoire_locale.aspx?id=70... ou des chalets plus contestables de GRUISSAN http://www.ville-gruissan.fr/terroir/chalets.htm filmé avec tant de justesse par J.J.BEINEX dans 37,2°.

Les principes généraux de la loi sont bafoués sur l’autel de l’application aveugle et stricte d’un amoncellement de règlements et dispositions contradictoires ; il s’agissait d’organiser la protection de la faune, de la flore, des paysages, de l’environnement spatial et humain mais également d’apporter de la cohérence à terme à nos paysage maritime. Aujourd’hui nous avons un empilement incompréhensible de règlements et de lois (SRU/PLU/POS, SCOOT, LITTORAL) qui interdit toute forme d’initiative. L’application au coup par coup conduit en effet à une perte de cohérence et limite les projets des collectivités avec des résultats souvent à l’opposé des principes initiaux.

Reste deux variantes ; fuir ces règlements et construire dans des pays moins contraignants (je pense au développement actuel de la Croatie) ou faire fi des lois et règlements comme cet avocat Lyonnais Xavier DELSOL qui, a une encablure de la propriété de SEGUELA, a réalisé ses travaux sans autorisation considérant qu’il est bien plus délicat (et rare) d’en ordonner la démolition...Attention cependant aux vélléités des FLNC.

Lettre à (mon) maire

Madame, Monsieur le maire*,

Permettez moi de vous renouveller mes félicitations et mes encouragements pour ce mandat. Vous voilà élu (ou réélu).Votre victoire est le fruit de vos propositions, en particulier l’une d’entre elles a retenu toute notre attention. Nous avons bien entendu votre souhait, maintes fois exprimé lors de la campagne, de voir vos concitoyens mieux logés. Cette volonté ne doit pas s’émousser avec les dures réalités du quotidien. En effet, nous connaissons l’effet négatif de l’accord que vous allez prononcer dans les prochains jours sur tel ou tel ensemble immobilier constitué de 20,30,40 logements* sur le secteur nord/sud/est/ouest* de votre commune.

Tout d’abord, vous aurez à écouter puis rassurer les riverains qui ne manqueront pas de vous faire remarquer que ce projet perturbe sensiblement leur cadre de vie en raison de l’augmentation du trafic routier, de l’indisponibilité d’infrastructure adapté, de la défiguration d’un site sauvage…voir, plus pervers, à répondre à tel ou tel alinéa du droit de l'urbanisme négligé lors de l'instruction.

Ensuite vous aurez à convaincre votre conseil municipal de l’utilité de cette opération qui nécessairement entraîne des coûts induits en raison d’une augmentation d’une population nouvelle en mal de services adaptés à leurs vies actives (voiries, collège, éclairage urbain…)*.

En dernier lieu, après diverses réunions de quartier il vous restera à exiger du promoteur les 4/6/8 logements sociaux* issus des obligations de la loi RNU que divers organismes habilités ne manqueront pas de vous réclamer.

Et pour clore le dossier il vous restera à patienter 2 ans pour, qu’avec l’installation des habitants, vous puissiez réfuter tout ou partie des inquiétudes et griefs de vos concitoyens.

A ce jour, Madame, Monsieur le Maire* deux attitudes peuvent être la votre :

• Cette première expérience est riche d’enseignement sur la capacité d’accueil de vos concitoyens et vous freinez dès à présent tout nouveau dépôt de permis de plus de 2/5/10 logements* (c’est le cas de la majorité des maires en première mandature) afin de vous prémunir de toute impopularité (un mandat de 6 ans c’est court quand un chantier de quelques logements dure déjà plus de 2 ans). Vos pairs, lors de réunions intercommunales, vous expliqueront toutes les ficelles à la disposition de vos services instructeurs pour ralentir les ambitions de quelques opérateurs  prêt à transformer votre commune en cité dortoir. N’oubliez cependant pas d’améliorer le quotidien en faisant bénéficier vos concitoyens d’une végétalisation de la place centrale et/ou d’un contournement du cœur de ville* par une voie express bordée d’une ou plusieurs moyennes surface (tellement commode pour le quotidien).  

Ou

• Cette signature vous amène à prendre conscience de la problématique du développement de votre commune et vous organisez, à partir de cette premier accord, une réflexion (brève) et la projection d’un développement communal organisé et maîtrisé. Vous constituez une commission d’urbanisme capable de programmer une monté en charge de l’appareil commercial, des logements (sociaux et libres), des transports et des services connexes à l’habitat afin de laisser, à terme, l’image d’un élu bâtisseur et visionnaire. Vous modifiez le PLU (procédure parfois très longue mais préalable indispensable), vous mandatez un urbaniste digne de ce nom (il en existe peu en France ; la formation ayant été confondu avec celle d’architecte) et vous tracez un développement quelque peu visionnaire sans tenir compte de l’échéance du mandat en cours car il faut –à minima- deux mandatures pour modifier le caractère général d’une cité.

A vous de choisir.Majoritairement, droite et gauche confondue c’est la première solution qui est utilisée.Peu de commune auront un programme urbanistique  digne des intelligences de notre pays. Rien en effet ne (vous) pousse, Madame,Monsieur le maire à devenir bâtisseur car les risques de déplaire sont évidents.(Mais les risques de plaire aussi... ).

En écrivant ces quelques lignes je procède à un retour en arrière de divers programmes immobiliers présentés à tel ou tel élu sur le territoire au cours des années passées. Aujourd’hui je note que les moins organisés, souvent les plus réticents ont cédés leurs écharpes à leurs opposants. Vouloir faire de sa ville un musé fleuri apporte rarement la satisfaction d’une population en constante évolution. Si les enfants de vos électeurs, à leur majorité, quittent définitivement votre commune par manque de capacité d’acceuil, si l'activité commerciale, artisanale diminue*, si la démographie vieillie inexorablement au fil de votre mandat, ce dernier sera remis en question.

N’oubliez donc pas votre profession de foi ; construire et organiser l’habitat est nécessaire, impératif et porteur d’avenir pour vous et votre commune ! N’oubliez pas trop rapidemmet cette promesse et organisez vous pour faire de votre commune, à terme, une cité d'acceuil...digne de vos (grandes) ambitions.

*remplacer par la formule la plus appropiée