L’Espagne est au plus mal !

 

Mon récent séjour chez nos voisins ibériques m’a déconcerté. De Bilbao à Burgos, de Madrid à Zaragoza je n’ai vu que des chantiers arrêtés, des banlieues abimées par la présence d’ensemble collectifs évidés et désertés par les entreprises.

Reste le plaisir d’échapper à cela par des routes et autoroutes toujours plus nombreuses (le plan antérieur à la crise a essentiellement servi les infrastructures des régions). Barcelone et la côte méditerranéenne m’avait dès septembre 2008 convaincu de l’ampleur de la crise de l’immobilier dans ce pays ; ma dernière visite me permet d’affirmer que le malaise est profond et continu ; il laisse de plus en plus de monde sur le trottoir. Le chômage ? Officiellement à 18% mais il semblerait que les « informés » tablent sur un 20% avant la fin de l’année. Le déficit ? Officiellement 10% mais tout le monde s’accorde a considérer les hausses fiscales du gouvernement socialistes comme destructrices de richesse et peu favorable au redressement de la balance en 2010.

Pourquoi cela ? Essentiellement en raison de la prééminence du bâtiment et des travaux publics dans l’économie espagnole. 80% de la population est propriétaire (en majeure partie sous hypothèque) et la bulle (la vraie) fragilise durablement ce pays. Il y a encore trois ans le jeu consistait à acquérir un logement…pour le revendre 1 an après avec une plus value de 15 à 20%. Mêmes les plus timorés ont donc réalisés des opérations à tiroir (et plus value) jusqu’à l’arrêt brutal des hausses. Le retournement est foudroyant ; au-delà de l’arrêt de la demande la profession a du limiter drastiquement ces encours par des ventes de stock hors marge et l’arrêt de la majeure partie des opérations en phase de travaux transforme les banlieues en un fatras de piliers béton sur 5 à 8 niveaux de planchers évidés. L’économie, dans ces régions, n’existe qu’au travers du bâtiment, du tourisme et de la sous traitance (automobile en particulier). Nous assistons donc à du dumping touristique (les réservations hôtelières sur internet en font foi) et aux sempiternelles subventions à l’automobile... Le plan de relance peine à prendre effet ; seuls la communication gouvernementale par panneaux publicitaires est présente (voir photo) sur les sites retenus car les marchés tardent à être signés.

L’avantage pour la France est le reflux important des clients espagnols sur les bulles de ventes des promoteurs frontaliers. D’Hendaye au cœur des Landes les prix sont en (légère) flexion grace à cela. Il est loin le temps des déballages de boîtes à chaussure pleines de billets chez les notaires locaux ! Aujourd’hui l’endettement moyen des ibériques est de 130% des revenus annuels ; il n’y a donc plus de place pour la fantaisie fiscale…et le gouvernement socialiste souhaite ralentir l’économie souterraine. Reste la passion du foot, les transferts de joueurs au prix de la tonne d’or, les fêtes et le loto…nous sommes revenus 15 ans en arrière en 18 mois !

Plan de relance; pour l'immobilier c'est râté!

 2 bonnes nouvelles n’effaceront pas la crise de l’immobilier

Tout d’abord notons le peu d’entrain de la profession à commenter les décisions du gouvernement à chaud… Les mauvaises nouvelles pouvant affecter directement un cours de bourse déjà déprécié.

Seul A. DININ Président de NEXITY opérateur  faiblement exposé dans cette crise a pris le temps de formuler des impressions générales (particulièrement mitigées) sur les mesures annoncées.

 

Alors reste aux obscurs, dont je fais partie, a commenter les décisions.

 

La meilleure nouvelle nous vient de J.C. TRICHET  

Enfin la rigidité de la BCE est tombée ! Le taux de base bancaire est porté à 2.50%. Bravo, un premier pas est franchi. Reste cependant que l’Euribor 3 mois (notre élément de référence pour l’achat de fonds) ne faibli pas proportionnellement et reste positionné autour des 4.85%...il faudra donc attendre la flexion de cet élément pour voir les taux moyens et longs termes fléchir. Patience.

 

La seconde (bonne) nouvelle nous vient du doublement du PTZ (prêt à taux zéro)

N’oublions pas que nos établissements demandent aujourd’hui des apports importants aux primo accédants.

Compte tenu de sa nature le PTZ a toujours été estimé par les prêteurs comme un quasi apport personnel de la part de l’emprunteur. Ainsi nous pouvons espérer resolvabiliser un certain nombre de ménages...qui risquent, comme par le passé de se tourner vers la maison individuelle (seul  7% des ménages ayant obtenus un PTZ ont signés par le passé avec un promoteur).

 

Pour l’acquisition d’un logement neuf, les prêts vont donc passer à 45 000 euros pour un couple en région parisienne et à 33 000 euros en région. Le montant du PTZ pourra par ailleurs représenter jusqu’à 30% du prix du logement contre 20% auparavant. Cette mesure équivaut à une baisse des taux du dossier de l’emprunteur de 0.5%.

 

Reste aux établissements financiers à rouvrir les robinets…c’est une autre histoire. Rien aujourd’hui ne l’oblige pas même notre premier incantateur.

 

Pour le reste il ne s’agit que d’effets de manche et je le démontre :

Le plan prévoit la construction ou l'acquisition par l'Etat de 100 000 logements sociaux dans les deux prochaines années.

 

Les promoteurs ne peuvent accepter de vendre leurs projets à perte, et, les opérateurs sociaux de leurs côtés, ne peuvent s’exonérer des cahiers des charges spécifiques à la bonne gestion du parc social. Par ces motifs, les négociations, au final, porteront, au maximum, sur la cession d’environ 10 à 12 000 logements qui pourraient être construits dans ces délais.

 

Les opérateurs sociaux sont, par ailleurs, incapables d’assumer la mise en chantier de ces projets (ils produisent avec de grandes difficultés 40 000 logements par an). D’autre part la création ex nihilo de 30 000 logements supplémentaires  (PLUS et PLAI) dans un contexte de pénurie foncière et de règlement urbanistique inadaptés est irréaliste...malgré les souhaits Présidentiel de voir les municipalités s’exonérer d’une partie des règlements (sans tenir compte des délais d’instruction et de délibération en vue de cet assouplissement ?).

 

Bref, pour la partie qui concerne le métier qui m’occupe (de moins en moins en cette période…) il s’agit d’un plan ambitieux, (mais trop !) énergique, (mais trop !) et inadapté (surtout !). Il s'agit de mauvais choix basé sur une méconnaissance du métier et une apparente difficulté à dialoguer avec les représentants de notre profession.

La maison BOUYGUES en particulier doit avoir d'autres sujets de préoccupation...pour accepter le peu d'écoute de son représentant syndical délégué Président de la FPC.

 

Quant à l'ancien, il est parfaitement oublié; le Président de la FNAIM n'ayant plus d'écoute au château en raison de ses appréciations fantaisistes du marché.