Prêt relais : faire face avec sa banque

Je reçois peu de commentaires de particuliers sur mon blog. Le dernier est issu d’une personne totalement paniquée par la tournure des évènements récents et sa relation avec HSBC. L’on a parfois qu’une appréciation lointaine des angoisses réelles que vivent bien malgré eux les contractants d’un prêts relais.

 Si la Fédération française des banques a lancé la machine en publiant en ligne son guide pratique du crédit relais, ce sont désormais les actions individuelles des établissements bancaires qui sont massivement espérées par les détenteurs d'un prêt relais.

En contrepartie des 360 milliards d'euros mis à leur disposition, le gouvernement avait appelé les banques à engager tout un panel d'actions concernant notamment le déblocage du crédit et du crédit relais en particulier. Un crédit relais qui, en ces temps de crise, met à mal près de 30.000 ménages français (source Afub - association des usagers de banques).

 A noter la réaction du Crédit Foncier premier groupe bancaire à prendre des dispositions en ce sens...et a communiquer. Espérons que d’autres établissements vont très rapidemment suivre le mouvement.

Dans le cadre des « solutions personnalisées » que les banques se sont engagées à instaurer, le Crédit Foncier a donc annoncé hier sa volonté de rallonger la durée du crédit relais de 700 de ses clients. Une prolongation de six mois du prêt qui sera attribuée aux « clients dont le crédit relais arrive à échéance dans les trois mois et à un taux préférentiel correspondant au taux légal en vigueur (3,90%) ».

Le Crédit Foncier devrait coupler cette mesure à la proposition d'« un avis gratuit pour évaluer le bien aux conditions actuelles du marché ». Ce qui semble tardif (d’autres établissements ont commencés par exiger cette estimation avant de débloquer les prêts relais).

Pour les concernés je suggère d’anticiper et de réaliser 2 étapes préalables à la négociation :

·         Apprécier à son juste montant la valeur du bien porté en garantie du prêt relais. Les évaluations fantaisistes des agents immobiliers (qui parfois ont permis de conforter le dossier du prêteur) doivent être remises en cause avec objectivité ; les petits défauts d’hier sont aujourd’hui de gros freins à la vente. Il faut en tenir compte.

·         Ce juste prix doit être corroboré par une appréciation du montant locatif du même bien. Pour faire simple si votre bien vaut 100 000 € la valeur locative annuelle nette de frais de gestion doit s’inscrire entre 3800 à 4500 € (représentant une rentabilité de 3.80% à 4.50% l’an). Attention cet exercice demande de l’objectivité ;  il importe dans les deux cas de faire authentifier les valeurs par des professionnels susceptibles de prendre mandat de vente ou de location sur les montants annoncés.

·         Sur ces bases vous pouvez entrer en négociation avec votre banquier et choisir avec son aide la solution la plus pertinente :

o        Transformer le prêt relais en prêt long terme pour conserver le bien et le mettre en location. Selon le vieil adage boursier « ne pas vendre…c’est ne pas perdre ».Sur l’estimation des revenus locatifs votre banquier est en mesure de mettre en place un crédit nouveau. Ainsi dans mon exemple 100 000€ pouvant garantir 4500€ de revenus il est possible d’obtenir 80 000€ minimum de cette somme en long terme. Ainsi vous devenez bailleur et attendez des jours meilleurs pour une vente future. Classiquement vous reportez la vente à la fin du bail (9ans). D’autres aménagements sur la durée peuvent être réalisés avec les conseils d’un notaire.

o        Si votre bien avait une valeur estimée de 100 000€ il serait étonnant qu’aujourd’hui vous trouviez des agents susceptibles de vous proposer une vente supérieure à 90 000€. Vous n’avez rien perdu et les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent. Simplement votre bien a une valeur moindre par rapport à l’estimation généreuse initiale. Votre prêteur voit sa garantie diminuée ; il importe de le rassurer et qu’il accepte de compléter partiellement le prêt initial afin de faire diminuer d’autant le montant du prêt relais. Ainsi si l’on transforme 20% du prêt relais initial en prêt long terme l’on augmente la sureté du banquier sur le bien à vendre et la capacité de négociation. Reste à trouver le client pour le bon prix.

o       Dernière possibilité la prolongation de la durée ; attention cependant les prêts relais sont coûteux et cela ne vous exonère pas des angoisses qui vont s’amplifier au fil des mois à venir. Vendre en tension c’est souvent vendre à perte en raison des fragilités resenties lors de la négociation. Par ailleurs une prolongation de 6 mois se traduit par une remise en vente limité à 4 mois (pour tenir compte de la période de réflexion et de montage généralement accordée à l’acquéreur.Sous réserve que ce dernier trouve un financement....

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