Attention à la pénurie de logements neufs !

Non, ce n’est pas une blague. J’entends déjà les cris et autres aboiements des spécialistes de la bulle ; toujours la même histoire, l’on créé la pénurie et puis après ces voleurs de promoteurs augmentent leurs tarifs…etc, etc….

Non, cela ne se passe pas comme cela. D’abord le promoteur construit quand il est en situation de réservation. Sachez qu’en général aucun programme VEFA ne peut faire l’objet de démarrage sans un minimum de 50% de réservation de client. Avec la frilosité des banques ce seuil est souvent remonté à 70 voir 75% de réservation ! Alors donc pour les produits encore sur le marché il s’agit de programmes ayant fait l’objet d’accord des communes (Permis autorisés) il y a maintenant un, parfois deux et souvent trois ans…Mais les projets autorisés s’épuisent grace à la relance du gouvernement (en particulier la loi SCELLIER). Il faut donc renouveler ce stock et l’on se heurte (c’est mon cas) à des instructions de permis de construire longues et fastidieuses. Tout le monde s’est mis au ralenti ! L’architecte ? Il est en effectif réduit et ses motivations sont principalement tournées vers des honoraires immédiats ; il privilégie les opérations en cours, la maîtrise d’œuvre…et trainent sur les projets de moyens termes. Les instructeurs ? Ils ont un rythme plus paisible depuis deux ans et n’ont guère envie de voir les instructions s’accélérer car -cela pourrait vous échapper- ils ne sont pas payés aux permis délivrés ; ni hausse ni baisse au motif d’efforts fournis…Alors l’on fait au qualitatif, on chipote sur une façade, on joue sur les textes de la réforme et l’ on évoque le PLU en cours de modification (c’est un grand classique ; les PLU sont en modifications annuelles pour ne pas dire permanente) et si vous faites remarquer que le temps passe l’on vous rappelle que votre projet comporte un point réputé litigieux et qu’il mérite une attention toute particulière que seule votre servile amabilité peut inciter à instruire favorablement...dans quelques temps.

L’on en oublierait presque qu’un nouveau permis obtenu c’est du travail à venir sur notre territoire (et qu’il semble en manquer singulièrement en ce moment!).

Ainsi du côté de la demande je vous garantis une pénurie d’environ 12 à 16 mois minimum (le temps nécessaire à « monter » un projet et obtenir toutes les autorisations). Le risque est naturellement de voir pendant cette période les prix augmenter. Vous imaginez ! Alors que nos prix sont réputés curieusement élevés, écrire aujourd’hui qu’ils risquent d’augmenter peut paraître une provocation. Pourtant cela est très probable. Naturellement ce qui est rare est cher mais au-delà de ce simple constat tautologique l’on peu également comprendre que, à terme, les entreprises du bâtiment vont être sollicitées toutes en même temps (dans un peu plus de 12 à 16 mois CQFD). Ainsi seuls les moins exigeants sur les bordereaux de prix verront leurs chantiers démarrés…et c’est les acquéreurs qui en subiront toutes les conséquences car il faudra bien répercuter les hausses des tarifs.

Allez, j’arrête de vous ennuyer avec cela. Continuez à rêver à la baisse, et à acheter dans l'intervalle des voitures primées (les constructeurs sont plus réactifs et peuvent accélérer les rythmes de production) ou des logements anciens de mauvaise qualité...Il y aurait, selon les agences, de bonnes affaires actuellement...

Prenez connaissance de l'article de Ouest France

Home et le développement durable

Sorti simultanément le 5 juin 2009 dans plus de 50 pays, le film de Yann Arthus-Bertrand Home est un film qui se veut militant. L’objectif était de faire prendre conscience au plus grand nombre de l’importance du réchauffement climatique et de l’épuisement des ressources.

 Si vous faites partis des rares à ne pas l’avoir pas vu, le film débute par un passage en revue des grands mécanismes qui ont permis l’éclosion de la vie sur Terre pour ensuite analyser l’influence, catastrophique, de l’homme sur son environnement. Les images sont absolument somptueuses ; c’est une féerie de couleurs. Le discours est très accessible, presque lénifiant. Dans la version télévisée l'académicien commente son film…c’est la limite de l’exercice. On n’est loin du coup de poing d’Al Gore (Une vérité qui dérange), dommage. Home doit éveiller les consciences…au regard des élections européennes cela semble en partie atteint.

 

L.Besson a apporté son savoir faire. Une nécessité pour atteindre le but d’une diffusion internationale et dix des douze millions d'euros qu'a coûté le film provient du groupe PPR (Pinault-Printemps-Redoute) qui s’achète par ce biais une image d’éco entreprise. La ficelle est grosse.Les entreprises peuvent devenir les prescripteurs d'une consommation responsable, équitable et surtout durable. PPR se garde bien de se positionner comme un groupe irréprochable, la nature même de ses produits (la majorité sont des consommables) l’éloigne sensiblement de ce triptyque.

Nous assistons à de nombreuses initiatives d’entreprises. Elles relèvent, plus souvent, d’un marketing d’opportunité que d’une volonté sur le long terme et cela est dommageable. Il importe d’accorder une extrême vigilance entre le discours et les actes des entreprises afin d’apprécier très concrètement des initiatives de chacun. Je suis toujours étonné de voir des pneus verts équiper des 4x4…bravo Michelin!

Le développement durable occupe également l’esprit des promoteurs et opérateurs sociaux. Dans notre domaine, nous nous devons, prioritairement, favoriser les économies d’énergie. En effet la consommation énergétique des bâtiments (logements et bureaux) représente en France 46% de la consommation totale et près de 20% d’émission de CO². Cela correspond à une tonne d’équivalent pétrole consommée, à une demi-tonne de carbone et près de 2 tonnes de CO² émises dans l’atmosphère par an et par habitant. Ce n’est pas l’estampille verte de tel ou tel organisme sur la plaquette de l’opérateur qui fait la qualité du programme mais bien la recherche d’économie concrète de solutions en matière de dépense énergétique.

Au-delà de l’isolation d’un bâtiment, nous devons favoriser la production d’énergie verte. Par exemple en nous tournant vers l’utilisation du photovoltaïque sur les bâtiments. Cependant nous ne pouvons que déplorer de l’attitude des communes qui nous opposent des règlements d’urbanisme du siècle dernier où le moindre relief sur un toit d’immeuble est sanctionné voire interdit parce que trop influent sur l’esthétique du projet. Il est temps que les élus prennent la dimension du développement durable et nous aide à développer des solutions novatrices de la basse énergie à l’énergie passive .

Nous pourrions également déplorer du surcoût d’un habitat sain (il est estimé aujourd’hui entre 10 et 15% du montant de la facture) sans aide spécifique, ce surcoût éloigne encore plus de candidat à l'accesion qui ne peuvent acquérir que des constructions de mauvaises qualités voire vétustes (voir ici le lien vers un diagnostic DPE sur un logement de Robien livré par Akerys)

Au vu de ce DPE fourni par un un blogueur « arnaqué »  il existe des marges de progression pour de nombreux opérateurs comme le réputé Akerys…qui n’hésite pas à communiquer sur le développement durable (voir ici : AKERYS, accompagne le développement durable…pathétique!)

 Concernant le film, il ne vous reste plus qu’à le voir. Et à vous faire votre propre opinion.

"Home" est disponible sur YouTube en français, anglais, espagnol, allemand, russe et portugais jusqu'au 14 juin à l'adresse suivante : http://www.youtube.com/homeprojectfr...

Performance de la pierre

IPD est le leader (mondial) de la mesure et de l’analyse de performance pour les services d'analyse de portefeuilles des majors et des institutionnels. Son indépendance vis-à-vis des acteurs du marché garantit son objectivité. Les dernières études communiquées à l’occasion du MIPIM permettent de mieux comprendre le marché en France. La performance globale de la pierre tricolore, hors effet de levier, aurait atteint une moyenne de 17,8% en 2007, contre 21,9% en 2006.

Il est utile de préciser que ces performances cumulent la part  de rendement locatif et la part de rendement en capital. Les écarts de performance par segment de produits sont particulièrement élevés. Au sommet nous retrouvons les rendements des centres commerciaux (24%) et les bureaux Parisiens (20%). Au plus bas de l’échelle nous retrouvons le résidentiel en ile de France (13%) et en région (12,2%). Nous pouvons cependant constater que les chiffres 2007 restent globalement élevés.

De mon point de vue la contraction attendue en 2008 pourrait nous rapprocher de la moyenne générale des 10 derniers exercices avec une performance autour de 13,4%. Malheureusement corrélativement le rendement global du résidentiel ne devrait pas dépasser 8,60% avec un rendement locatif autour de 3,7%.

Il y a naturellement plusieurs façons d’analyser ces derniers chiffres.

Les plus optimistes des investisseurs privés pourront considérer qu’avec plus de 8% de rendement le logement reste globalement attractif par rapport aux performances des autres classes d’actifs (CAC 40 et obligataires). Ils pourront également, pour les plus habiles, évoquer les divers leviers de défiscalisation.

Les plus amers constateront l’écart important de rentabilité entre la pierre à caractère professionnel (centres commerciaux, bureaux et commerces) de la pierre résidentielle et la stratégie qui pourrait en découler. Cependant il importe de se souvenir que les Cie d’Assurances ont toujours privilégiés la répartition des risques ; le logement est donc un incontournable des portefeuilles équilibrés.

Le résidentiel détenu par ces institutionnels est passée de 30% en 2000 a 16% en 2007 ; les logements ont été vendus à la découpe, au plus haut du marché. Demain les portefeuilles devront être reconstitués et les achats de résidentiel sont à venir. Pour cela il faut et il suffit de se porter acquéreur de logements pérennes et de qualité si possible à bon prix(cqfd). Quelques promoteurs nationaux détiennent aujourd’hui des stocks importants qui répondent à ces critères et les foncières attendent le meilleur moment pour alléger les imprudents….Ainsi va l’économie de marché.Si vous souhaitez y participer il vous reste à analyser la pierre-papier, les SCPI, bientôt les OPCI et...a réviser votre position quand au devenir de la pierre en France.