Performance de la pierre

IPD est le leader (mondial) de la mesure et de l’analyse de performance pour les services d'analyse de portefeuilles des majors et des institutionnels. Son indépendance vis-à-vis des acteurs du marché garantit son objectivité. Les dernières études communiquées à l’occasion du MIPIM permettent de mieux comprendre le marché en France. La performance globale de la pierre tricolore, hors effet de levier, aurait atteint une moyenne de 17,8% en 2007, contre 21,9% en 2006.

Il est utile de préciser que ces performances cumulent la part  de rendement locatif et la part de rendement en capital. Les écarts de performance par segment de produits sont particulièrement élevés. Au sommet nous retrouvons les rendements des centres commerciaux (24%) et les bureaux Parisiens (20%). Au plus bas de l’échelle nous retrouvons le résidentiel en ile de France (13%) et en région (12,2%). Nous pouvons cependant constater que les chiffres 2007 restent globalement élevés.

De mon point de vue la contraction attendue en 2008 pourrait nous rapprocher de la moyenne générale des 10 derniers exercices avec une performance autour de 13,4%. Malheureusement corrélativement le rendement global du résidentiel ne devrait pas dépasser 8,60% avec un rendement locatif autour de 3,7%.

Il y a naturellement plusieurs façons d’analyser ces derniers chiffres.

Les plus optimistes des investisseurs privés pourront considérer qu’avec plus de 8% de rendement le logement reste globalement attractif par rapport aux performances des autres classes d’actifs (CAC 40 et obligataires). Ils pourront également, pour les plus habiles, évoquer les divers leviers de défiscalisation.

Les plus amers constateront l’écart important de rentabilité entre la pierre à caractère professionnel (centres commerciaux, bureaux et commerces) de la pierre résidentielle et la stratégie qui pourrait en découler. Cependant il importe de se souvenir que les Cie d’Assurances ont toujours privilégiés la répartition des risques ; le logement est donc un incontournable des portefeuilles équilibrés.

Le résidentiel détenu par ces institutionnels est passée de 30% en 2000 a 16% en 2007 ; les logements ont été vendus à la découpe, au plus haut du marché. Demain les portefeuilles devront être reconstitués et les achats de résidentiel sont à venir. Pour cela il faut et il suffit de se porter acquéreur de logements pérennes et de qualité si possible à bon prix(cqfd). Quelques promoteurs nationaux détiennent aujourd’hui des stocks importants qui répondent à ces critères et les foncières attendent le meilleur moment pour alléger les imprudents….Ainsi va l’économie de marché.Si vous souhaitez y participer il vous reste à analyser la pierre-papier, les SCPI, bientôt les OPCI et...a réviser votre position quand au devenir de la pierre en France.