Merci Mrs SCELLIER et CARREZ !

 

Heureusement nous avons en France un Parlement, un Sénat et quelques élus vigilants. Reconnaissons qu’ils sont rares malheureusement. Mais l’exception rend plus noble la tache de ceux qui travaillent leurs dossiers. Il ne vous échappe pas que ces deux parlementaires ont une forte présence dans le monde de l’immobilier. Aujourd’hui ils mènent une pression importante sur le gouvernement en général et plus particulièrement sur le trio infernal LAGARDE, BORLOO et SARKOZY afin que nos convertis à la cause du développement durable reviennent sur leurs volontés de réduire en 2010 les avantages fiscaux du « SCELLIER ».

Petit rappel. Selon la loi de Finances 2010, la réduction d'impôt en cas d'investissement dans un logement « peu économe » doit être ramenée de 25 % à 20 % l'an prochain. Mais la commission des Finances a voté un amendement à l'unanimité pour annuler cette disposition. " Il est primordial de maintenir la confiance des investisseurs ", indiquent ses deux auteurs, Gilles Carrez et François Scellier, pour justifier ce sursis d'un an. Le gouvernement se dit prêt à en discuter, mais cherche un compromis pour que l'idée de verdissement fiscal soit préservée.

Nous comprenons les volontés gouvernementales consistant d’une part à limiter les « cadeaux fiscaux » aux particuliers et d’autre part à entrer totalement dans le DD. Pour autant le surcoût pour atteindre les critères dit du RT 2012 sont si élevés qu’aucun promoteur raisonnable ne peut envisager de promouvoir en 2010 ce schéma. A quelques exceptions près les maîtres d’ouvrage limitent les prestations à quelques « saupoudrages » verts dans un but de marketing plus que de civilité.

Comme en athlétisme si la barre est trop haute le saut est un échec. A qui la faute ? Principalement aux bureaux d’études, lobbyistes porteurs d’impératifs couteux et parfois même de préconisations hasardeuses. Souvenons-nous du développement des éoliennes…aujourd’hui critiquées.

La nécessité est cependant dans l’amélioration thermique du bâtit et nous en avons conscience. Il suffit que les étapes soient plus mesurées et surtout proportionnelle aux capacités financières des ménages candidats à l’accession.

Par ailleurs, n’oublions pas que d’autres facteurs environnementaux tardent à être mis en œuvre (je pense aux éco-quartiers et aux mesures d’accompagnement en matière urbanistique comme la densification des zones urbaines et le développement du transport collectif).

Merci à la commission des finances d’avoir pris conscience de ces difficultés.

La filière bois enfin soutenue !

Mes fidèles lecteurs (je pense à ma concierge et aux quelques curieux qui me font l’honneur d’une visite) ont pu noter mon indignation devant l’état de la forêt des Landes (post du 11 mai 2009 "Un pont dans les Landes ").

 

Quelle ne fut pas ma surprise de voir le dernier déplacement de N. Sarkozy axé sur « un plan bois » qu’il souhaite puissant avec la création d’un fonds stratégique de 100 millions d’euros à terme…mais limité à 20 millions à ce jour.

Je ne polémiquerais pas sur les « saupoudrages » réguliers qui contribuent à creuser encore plus notre dette ; je ne crois pas en cette stratégie de la subvention qui généralement ne profite qu’à quelques malins plus habiles pour percevoir ces aides qu’à véritablement remplir des fonctions créatrice de développement et d’emplois.

 

 

En revanche dans la présentation qu’en a faite le chef du gouvernement deux éléments ont plus particulièrement attiré mon regard :

1. La création d’un seuil minimum d'utilisation du bois pour la réalisation de nouveaux logements ; une mesure simple qui devrait « booster » la filière (pour peu que l’on impose une meilleure traçabilité du bois importé et que l’on privilégie l’utilisation de bois européens afin d’éviter les importations d’essence exotique).
2. Nicolas Sarkozy a également annoncé qu’il ne serait plus nécessaire d’avoir recours à un dépôt de permis de construire pour les isolations extérieures en bois ; je vois mal la réaction du club des psychorigides (en particulier les Architectes des Bâtiments de France et les instructeurs des DDE et agglomérations) dans ce qui reste quelque part un « discours de campagne »…

Il est grand temps que l’on valorise nos massifs forestiers et que l’on diminue dans la construction en général et l’habitat en particulier l’utilisation du béton issu du quasi-monopole des cimentiers.Rendons grace à cette initiative présidentielle et souhaitons qu'elle soit soutenue et amplifiée au niveau des régions concernées.

Plan de relance; pour l'immobilier c'est râté!

 2 bonnes nouvelles n’effaceront pas la crise de l’immobilier

Tout d’abord notons le peu d’entrain de la profession à commenter les décisions du gouvernement à chaud… Les mauvaises nouvelles pouvant affecter directement un cours de bourse déjà déprécié.

Seul A. DININ Président de NEXITY opérateur  faiblement exposé dans cette crise a pris le temps de formuler des impressions générales (particulièrement mitigées) sur les mesures annoncées.

 

Alors reste aux obscurs, dont je fais partie, a commenter les décisions.

 

La meilleure nouvelle nous vient de J.C. TRICHET  

Enfin la rigidité de la BCE est tombée ! Le taux de base bancaire est porté à 2.50%. Bravo, un premier pas est franchi. Reste cependant que l’Euribor 3 mois (notre élément de référence pour l’achat de fonds) ne faibli pas proportionnellement et reste positionné autour des 4.85%...il faudra donc attendre la flexion de cet élément pour voir les taux moyens et longs termes fléchir. Patience.

 

La seconde (bonne) nouvelle nous vient du doublement du PTZ (prêt à taux zéro)

N’oublions pas que nos établissements demandent aujourd’hui des apports importants aux primo accédants.

Compte tenu de sa nature le PTZ a toujours été estimé par les prêteurs comme un quasi apport personnel de la part de l’emprunteur. Ainsi nous pouvons espérer resolvabiliser un certain nombre de ménages...qui risquent, comme par le passé de se tourner vers la maison individuelle (seul  7% des ménages ayant obtenus un PTZ ont signés par le passé avec un promoteur).

 

Pour l’acquisition d’un logement neuf, les prêts vont donc passer à 45 000 euros pour un couple en région parisienne et à 33 000 euros en région. Le montant du PTZ pourra par ailleurs représenter jusqu’à 30% du prix du logement contre 20% auparavant. Cette mesure équivaut à une baisse des taux du dossier de l’emprunteur de 0.5%.

 

Reste aux établissements financiers à rouvrir les robinets…c’est une autre histoire. Rien aujourd’hui ne l’oblige pas même notre premier incantateur.

 

Pour le reste il ne s’agit que d’effets de manche et je le démontre :

Le plan prévoit la construction ou l'acquisition par l'Etat de 100 000 logements sociaux dans les deux prochaines années.

 

Les promoteurs ne peuvent accepter de vendre leurs projets à perte, et, les opérateurs sociaux de leurs côtés, ne peuvent s’exonérer des cahiers des charges spécifiques à la bonne gestion du parc social. Par ces motifs, les négociations, au final, porteront, au maximum, sur la cession d’environ 10 à 12 000 logements qui pourraient être construits dans ces délais.

 

Les opérateurs sociaux sont, par ailleurs, incapables d’assumer la mise en chantier de ces projets (ils produisent avec de grandes difficultés 40 000 logements par an). D’autre part la création ex nihilo de 30 000 logements supplémentaires  (PLUS et PLAI) dans un contexte de pénurie foncière et de règlement urbanistique inadaptés est irréaliste...malgré les souhaits Présidentiel de voir les municipalités s’exonérer d’une partie des règlements (sans tenir compte des délais d’instruction et de délibération en vue de cet assouplissement ?).

 

Bref, pour la partie qui concerne le métier qui m’occupe (de moins en moins en cette période…) il s’agit d’un plan ambitieux, (mais trop !) énergique, (mais trop !) et inadapté (surtout !). Il s'agit de mauvais choix basé sur une méconnaissance du métier et une apparente difficulté à dialoguer avec les représentants de notre profession.

La maison BOUYGUES en particulier doit avoir d'autres sujets de préoccupation...pour accepter le peu d'écoute de son représentant syndical délégué Président de la FPC.

 

Quant à l'ancien, il est parfaitement oublié; le Président de la FNAIM n'ayant plus d'écoute au château en raison de ses appréciations fantaisistes du marché.

Quand N. SARKOZY décide…l’EUROPE freine

L'entourage de Christine Lagarde, ministre de l'Economie, espère que le plan de soutien aux banques sera approuvé par la Commission européenne "On attend quand même depuis le 21 octobre", souligne-t-on à Bercy.

La Commission européenne a indiqué mardi 2 décembre qu'elle approuverait d'ici Noël "une série de possibilités d'aides supplémentaires" en faveur des banques pour faire face "à la transmission de la crise à l'économie réelle". Hâtons nous lentement !

Mensonges, omissions

Par déférence aucun banquier ne fait état de ces lenteurs. Le médiateur René RICOL travaille de son côté sans filet. Imaginez les sollicitations à flux continus des entreprises et les réponses polies des établissements financiers...en attente de fonds propres.

L'injection de 10,5 milliards d'euros dans le capital de six banques devait permettre d’augmenter les encours de crédits de 3 à 4% d'ici la fin 2009. Ainsi, imaginez le malaise des Banques qui ne peuvent que faire profil bas dans l’attente des fonds.

Taux d'intérêt et autres fantaisies

La Commission Européenne souhaite notamment que le taux d'intérêt versé à l'Etat soit plus élevé que celui qui est prévu, en l'occurrence 8%. Il est "normal d'avoir un prix plus élevé quand le risque est plus élevé" dit-on. Mais quand les taux de base sont attendus en replis il peut paraitre déraisonnable d’emprunter avec un différentiel de 4 points sur l’EURIBOR…sauf à considérer la nécessité vitale de la manœuvre. Peut-on imaginer une relance des emprunts de long terme à un taux inférieur à 5% si nos établissements doivent acheter des fonds propres à 8% et peut  être à 10% si la commission Européenne en fait un casus belli à l’encontre de la France ?

Le projet de texte recommande aussi, au cas par cas, d'autres types de garde-fous pour éviter les distorsions de concurrence entre nations : des dispositifs permettant de contrôler que les fonds publics sont « utilisés pour prêter à l'économie réelle et non pour mener une stratégie d'expansion agressive » et « des limitations de rémunérations ou des bonus versés aux dirigeants » de la banque. Sur ce plan il semblerait que la commission européenne supplée aux libéralités de notre Président.

 

Sarko prend la main à Boutin

Résumons nous. L’immobilier est en crise et nous perdons 1.5 emplois par logement non construit. Après les annonces concernant la remonté forte du chomage il serait temps de prendre la dimension du sujet au plus haut sommet de l'état .

Selon l'AFP, Nicolas Sarkozy a détaillé mercredi une série de mesures pour soutenir la construction de logements en France, annonçant notamment que l'Etat allait racheter à un prix décoté plus de 30.000 logements dont les travaux n'ont pas été lancés faute de certitude sur les ventes. Le financement de ces mesures n'a pas été détaillé dans le communiqué...nous sommes (encore une fois) dans l’improvisation.

Le chef de l'Etat devrait tenir prochainement une réunion sur "la libération des terrains appartenant au secteur public pour accélérer leur vente afin d'y construire de nouveaux logements", a-t-on également répété (cela devient une incantation servie avec régularité...).

 

Lors de cette réunion, M. Sarkozy a par ailleurs décidé "d'étendre la garantie que l'Etat apporte aux crédits immobiliers des ménages via les prêts d'accession sociale en relevant le plafond de ressources y ouvrant droit". Grâce à cette mesure, "60% des ménages contactant un crédit immobilier deviendront éligibles à cette garantie contre seulement 20% aujourd'hui".

Parmi les autres mesures de soutien annonçé mercredi figure l'extension du "Pass-Foncier", qui permet de payer d'abord la maison puis le terrain grâce au 1% logement, déjà prévue dans la loi sur le logement que la ministre du Logement Christine Boutin doit présenter le 14 octobre devant le Sénat. Une usine à gaz...à travailler au profit du logement collectif.

Le nombre de logements pouvant bénéficier d'une telle aide sera porté à 30.000 en 2009, a indiqué l'Elysée.

 

L'ensemble de ces décisions ont été prises lors d'une réunion, mercredi après-midi à l'Elysée, qui ne figurait pas à l'agenda officiel du Président. Elle s'est déroulée en présence des ministres Christine Lagarde (Economie), Eric Woerth (Budget) et, pour parfaire le tableau, en présence de la Ministre de tutelle Christine Boutin (Logement) .

 

Tout ceci devra être savamment travaillé par les Ministres pour être présenté le 14 Octobre.  Compte tenu de l’importance des décisions sous-tendues par cette annonce je suis certain que cette intervention sera soit singulièrement amendée et  présenté par le Président…ou passablement dénaturée  et soutenue par une Ministre toujours aussi transparente (voir article précédent).

Le RSA : le Renoncement Sarkozyste Assumé

La force de notre Président est d’être en mesure de démontrer tout et son contraire. Avec conviction et opportunisme.

Il y a un an l’on nous promettait une flexion des prélèvements ; cette proposition ayant pour objectif d’ inciter très rapidemment les fortunes expatriées à réintègrer le sol national. Dans les mesures réalisées l’on a mis en place le bouclier fiscal qui constitue un plafond d’imposition pour les plus riches. Peut-on aujourd’hui nous démontrer, chiffres à l’appui les résultats concrets du retour des fortunes dans notre pays ? Forcément non. Johnny  a bien quitté Gstaad....pour s'installer aux Antilles à St Barth... La raison essentielle c’est que les plus aisés sont également les mieux conseillés ; au rythme soutenu des décisions paradoxales de notre gouvernement il était temps d’attendre. Il n’aura fallu qu’un an pour démontrer l’impossibilité de N.Sarkozy et de son équipe à éviter les réflexes du passé : un besoin nouveau=une taxe nouvelle.

Sans entrer dans le débat sur l’utilité de ce RSA nous ne pouvons que constater que c’est l’épargnant de base et non le capitaliste qui est sanctionné. Il y a ainsi des différences de poids dont la première est de toucher le portefeuille d’un large public de petits épargnants au nombre desquels nous trouvons par ordre décroissant :

ü      Douze millions de personnes détentrices d’une assurance vie ;

ü      Six millions de petits actionnaires détenteurs de portefeuille d’actions ( directement ou via un PEA )

ü      Quatre millions de propriétaires disposant de revenus fonciers.

Pour ces 3 compartiments les rentabilités attendues dépassent rarement 5% brut (en négligeant l'impact des prélèvements…).; l’amputation nouvelle de 1.1% ramène le fruit du placement à 4% soit le rendement d’un livret A. La prise de risque est donc faiblement valorisée pour ne pas dire absente du schéma.

La longue période de mise en place (juin 2009) va permettre aux plus avertis des épargnants concernés d’étudier les adaptations juridiques et fiscales permettant de neutraliser tout ou partie de cette taxe.

Il est trop tôt pour favoriser telle ou telle piste ; disons simplement qu’il importera de s’éloigner des prélèvements à la source (en particulier sur le secteur assurance vie qui semble avoir perdu une partie de son atout depuis la réforme sur l’héritage) pour favoriser des montages plus directement issus des techniques comptables (via des SCI par exemple pour le volet immobilier qui m’occupe plus directement).

Ainsi, encore une fois, les plus fragiles des épargnants resteront sous contraintes fiscales et un petit nombre des asujétis, aujourd’hui faiblement organisés mais prets à réagir, trouveront des solutions nouvelles en France….ou à l’étranger ( le Maroc pour nos jeunes retraités).

Quelques responsables de l’UMP au nombre desquels l’on trouve E. Balladur, mais également A. Lambert ancien Ministre du budget qui parle de « couardise idéologique » de la droite française.Ce ne sont pas les seules réactions, L.Luca, député UMP de son côté fleure une future expatriation (supplémentaire) des capitaux et H.Mariton, autre député UMP, a déclaré que le mode de financement du RSA n'est "pas acceptable". Bref à ce rythme la rentrée sera chaude dans les rangs de l’Assemblée....

Cela ne changera rien, l’aide attendue des socialistes alimentera la presse mais le texte final, après divers aménagements de détail sera voté. N’attendez pas, organisez dès à présent une veille sur les solutions à mettre en place pour protéger votre épargne.

L’île Sarkozy

G. Pompidou a son musée, F. Mitterrand sa bibliothèque et accessoirement sa pyramide, J Chirac son musée de l’art primaire. Reste à connaître des intentions de N. Sarkozy ; n’en doutons pas les projets seront à la (dé)mesure de ces ambitions. Ne voyez-vous rien venir ? Boulogne Billancourt a perdu son maire…et les indécisions qui auront marquées sa mandature. En mission commandé un nouveau maire est élu à Boulogne. L’un de ses engagements ; confirmer tout le mal que notre Président de la République porte aux projets en cours sur l’île Seguin. Un mois après son élection à Boulogne, voilà ce nouvel élu à la présidence de la SAEM Val-de-Seine, société chargée des aménagements sur les ex-terrains Renault. Un mois aura suffit pour arrêter les projets et démissionner son directeur délégué J.L. Subileau avec la complicité du Président du conseil général Patrick Devedjian. Dans l’intervalle, le conseiller culturel de l’Elysée, Georges-Marc Benhamou, aujourd’hui « en réserve » annonçait que le président de la République, souhaitait transformer l’Ile Seguin en une "vallée de la culture". Projet pharaonique qui doit prendre en écharpe une partie de la Seine, englobant le parc de Saint-Cloud, l'île Seguin, l'île Monsieur, l'île Saint-Germain, le Musée de Sèvres, la Fondation Paul-Belmondo et le Musée Albert-Kahn.

Pour cela c’est plus de 40 équipes d’architectes stoppés dans les projets en cours. Se côtoient en effet sur la ZAC SEGUIN les « Pritzker » Norman Foster et Jean Nouvel mais aussi Jean-Paul Viguier, Dominique Perrault, Ibos&Vitard, Rudy Riccotti, Reichen&Robert, Kees Christiaanse/KCAP, pour ne citer que les majors et laisser dans l’ombre diverses autres équipes tout aussi prometteuses. C’est également, divers maîtres d’ouvrages publics et privés, nationaux et internationaux stoppés dans leurs programmes. Tout le monde faisant silence et allégeance pour ne pas risquer la révocation sur l’acte 2.
Doit-on s’offusquer de ces décisions ? Ces terrains offrent en effet l'opportunité d'une opération d'aménagement remarquable permettant de mettre en valeur les qualités d'une des plus belles boucles de la Seine. Les projets en cours étaient, sur de nombreux points, contestables et ceci malgré diverses concertation avec les futurs usagers. Les projets nouveaux auront eux aussi leurs lots de polémiques et de controverses.

Le  plus grave est l’image que nos décisionnaires politiques donnent à l’étranger. Je revois encore le Président de tel établissement financier Anglo-Saxon expliquer lors d’une manifestation professionnelle les difficultés qu’avaient son groupe à travailler en France notamment sur les projets franciliens ; à l’échelle de la communauté européenne la France était première au classement de l’indécision nuancée. En général, nous battons tous les records d’hésitation, d’atermoiement et de lenteur. Avec ce projet nous forçons le trait. Est-il nécessaire de rappeler ici que Renault a fermé le site en 1992, que F. Pinault a annoncé son projet en 2000, que la ZAC a vu le jour en 2003 conjointement avec l’autorisation de démolir l’usine. Le PLU, passage obligé, n’aura pris effet qu’en 2005 après la levée de recours gracieux soit 13 années pour permettre l’instruction officielle des premiers permis. Depuis, les autorisations à bâtir (il y en a peu) font l’objet de divers recours, et les études non encore abouties ont été remises cent fois à plat. Un conseil d’experts ayant dans l’intervalle émis des préconisations nouvelles et apportés sa pierre à l’édifice (c’est une image).

16 années se sont écoulées pour aujourd’hui considérer que le programme mérite transformation voire bouleversement.

Peut-on réellement en vouloir à F. Pinault d’avoir abandonné le programme conçu par Tadao Ando ? Ne pas trouver une alternative l’aurait conduit à priver un large public à découvrir des œuvres majeures. Nous connaissons la suite, Venise a donné à l’homme d’affaire, en un temps record, toutes facilités pour s’installer en ITALIE. Ici, les interlocuteurs changent au fil des mandatures….et les projets évoluent. Reste la volonté suprême du chef de l’Etat seul en capacité, comme ces prédécesseurs hier, d’imposer son projet et d’en accélérer sa réalisation. Reste pour cela 4 années, c’est court à l’échelle du programme. Ainsi va la France.