Crise de l’immobilier ou crise du financement ?

Il importe de rétablir la vérité ; l’immobilier n’est en crise qu’en raison du recul des engagements des établissements préteurs. Le marché des crédits immobiliers en France a baissé de 11% au premier semestre. Durant les six premiers mois de l’année, elles ont accordé 136 milliards d’euros de crédit pour le logement contre 142 milliards lors du premier semestre 2007.  Il s’agit d’un recul significatif ; en effet 6 milliards d’euros représentent 34 000 dossiers à une valeur moyenne de 175 000€ par projets. Nous sommes au cœur du sujet ; la restriction de l'offre de prêt de la part des banques, affecte sensiblement le marché immobilier dans son ensemble. Alors que la capacité d'emprunt des ménages reste intacte sur la période, selon les statistiques récemment publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur ce point il est à noter que par les récents jeu d’ajustements des prix en cours complété de la mise en place du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, destinée à favoriser les primo accédants le nombre de candidats à l’accession augmente ; les ménages (solvables) susceptibles de se porter acquéreurs existent il suffit d’obtenir les financements !

Les opérateurs immobiliers paient cash depuis un an les erreurs des banques. Rien, en France, ne s’oppose au développement du marché immobilier si ce n’est le manque de liquidité des banques durablement plombées par les titrisations issues du subprime. Le problème prend sa source aux US. Les principales banques Françaises (mais également européennes et Suisse) ont été trompés par les agences de notation qui ont très largement sous estimé les risques des titres issus des subprimes. Les établissements américains ont, en effet, fait (re)financer en grande partie leurs risques par nos établissements européens. Nos banques doivent rétablir leurs équilibres financiers faute de disparaître définitivement. Il y a cependant une absence de transparence qui laisse supposer que les provisions pratiquées par les principaux établissements bancaires sont insuffisantes, mal appréciées ou sous estimées.

Trois indices  attirent notre attention ;

ü      une crise de gouvernance aiguë au Crédit Agricole où son DG  est directement confronté à une gestion de crise majeure avec une première provision de 5­ milliards d'euros qui doit être complété de nouvelles dépréciations d'actifs au 2e semestre. Reste à connaître son montant….

ü      Le second indice nous est apporté par KPMG au travers d’un récent mémoire concernant l’information financière communiquée par les principales banques européennes dans leurs rapports annuels. Il est fait état de beaucoup trop d’imprécision dans les comptes communiqués ; les règles comptables de consolidation permettent aux banques de « sortir » des risques de leur bilan, le manque de liquidité des marchés ont sensiblement accru les problématiques de valorisation, contribuant à alimenter le débat sur l’appréciation des risques en cours et à venir.

ü      L’ AMF vient de diligenter une enquête sur diverses banques dont Natixis et la Société Générale afin d’apprécier les agissements en bourse de ces établissements…

Ainsi il apparaît que le problème central n’est pas dans la solvabilité des ménages mais bien plus dans le degré de capacité d’engagement des banques à répondre à la demande. Le marché ne reprendra qu’après la purge sauf intervention peu probable de l’état. Reste à apprécier la réalité des encours douteux et la durée nécessaire au rétablissement des fondamentaux.

L’immobilier en Floride ou dans la Vienne ?

Problème loufoque me direz vous. Pas si sûr. Il s’agit, précision importante, d’un placement. Les nombreuses sollicitations de « conseillers » toujours prêts à favoriser votre retraite et soigner vos IRPP débouchent  toujours sur la même proposition. La démonstration est imparable et pour ceux d’entre vous qui n’auraient pas de téléphone je résume :

Votre futur placement est basée sur un emprunt de long terme, vous remboursez avec régularité vos échéances qui, pour la majeure partie, sont couvertes par les loyers (toujours garantis grâce à une organisation sans faille d’assureurs et de gestionnaires). Ainsi, avec un faible différentiel (l’estimation faisant appel à diverses probabilités) vous serez après demain plus riche qu’aujourd’hui.

Avec la complicité des banques la démonstration devrait déboucher sur un investissement d'environ150 000€ (c'est la valeur moyenne de ce type de placement).

Jusque là rien à dire. Il vous appartient, avec (bon) sens de convertir cette imparable démonstration par du concret. Généralement tout ceci débouche sur un T3 à Limoges ou autres citées accueillantes de notre beau pays*. L’on prolongera cette démonstration par quelques appréciations positives sur le développement (insoupçonné) du secteur concerné ainsi qu’éventuellement le taux de fécondité qui (vous) assurera d’une occupation permanente de votre logement sur les 15 prochaines années (d'autres arguments peuvent remplacer le taux de fécondité;la créativité des conseillés est immense).

Essayons de transposer cette même somme (150 000€) sur divers secteurs immobiliers.

En île de France vous pourriez espérer l’acquisition de 20 à 30m2, au Maroc il est déjà trop tard pour espérer acquérir un Ryad et le risque de bouleversement social n’est pas à exclure à long terme. Avez vous pensé aux conséquences directe du subprime. Vous avez tous à l’esprit le malheur qui s’est abattu sur les US en juillet 2007, responsable de nos maux. La crise de l’immobilier fait pression dans les états les plus attractifs. Beaucoup d’Américains ne peuvent plus payer leurs crédits hypothécaires et perdent leur maison via la procédure de « foreclosure ».Les banques proposent les maisons sur le marché, et combiné avec la grande quantité de nouveaux projets immobiliers, cela approvisionne largement le marché et fait baisser sensiblement  les prix. Savez vous qu'en février 2008 le prix moyen national d’une maison est tombé à 195.900 dollars, (soit une baisse de près de 10 % par rapport à à février 2007).

En complément le dollar est particulièrement faible. Il ne peut vous échapper que cette somme est inférieure au montant de 130 000€ ; permettant ainsi de meubler votre acquisition et payez les divers frais pour 20 000€. Les agents immobiliers américains ont constatés qu’un nombre significatif d’acheteurs étrangers ont investi la Floride et la Californie destinations les plus populaires auprès des acheteurs étrangers.

Maison de vacances en Floride

De plus en plus d’européens deviennent propriétaires d’une maison en Floride.

Que pourriez-vous acheter en Floride ? Pour 165.000 euros, vous avez une maison de vacances neuve, entièrement équipée, sur un terrain de 12 ares, d’une superficie de 200 mètres carré, un étage, trois chambres et une piscine chauffée. http://www.contempo-realestate.com/search.asp . Nos amis américains ont des services de « property management » exemplaires, ils gèrent sans état d’âme votre investissement, vous réservant des pèriodes d'occupation pour votre famille (si vous choisissez des baux saisonniers) et savent vous assurer un taux de rentabilité comparable voir supèrieur au nôtre. , Le « busines model », la liberté et le soleil en plus. Bien sûr, c’est loin. Bien sûr l’art de bâtir n’a pas exactement la même signification à Orlando qu’à Limoges. Bien sûr il y a la crise mais je vous invite à réfléchir à deux fois avant de signer votre « package sans souci ».

 *Limoges peut être remplacé par  Poitiers et Orlando par Spring Hill ; la démonstration reste identique...la mer en plus.