LOGEMENT SOCIAL : chez les autres

Mme Boutin et M. GLoasguen ont illustrés à leur manière la dure réalité de l’habitat social en France. « Leurs différents » devant les caméras de CANAL+  http://www.youmake.tv/video?id=8295  trouvent ses origines dans la volonté largement exprimée de riverains influents sur le Maire du 16éme afin de refuser tout permis de construire de logements nouveaux dans cet arrondissement…L'élu c’est empressé d’aller chercher une  solution auprès du Ministère du logement. A cela, Mme Boutin, droit, dans ses bottines Hermès a apporter une réponse innatendue...un accueil pour SDF s’ouvre dans une formule « temporaire » sur ce lieu...au grand effroi d'une partie des riverains, électeurs de l’arrondissement qui voient leurs biens dévalués par la proximité de cette initiative. 

A ceux-ci, M.Gloasguen a apporté quelques "assurances" en rappelant que ce site était sous promesse avec la COGEDIM et que cette société de promotion devrait pouvoir, après instruction et remise en question d’un premier projet immobilier envahissant , bénéficier d’un permis de construire de quelques logements… l’ accueil des très sociaux serait donc forcément déplacé (dans l’arrondissement ?). Imaginez les résultats de cette annonce dans ce biotope !

Deux problèmes pour le prix d’un ! L’on peut comprendre l’énervement de M. Gloasguen devant ces difficultés. Son mandat, obtenu après quelques contorsions et promesses, démarre mal. Rassurez vous cet évènement se reproduit avec régularité dans toutes les communes de France. De droite, du centre, de gauche aucun élu n’échappe à la pression de ses électeurs devant la construction de logements en général et sociaux en particulier. Les biens pensants sont tous d’accords pour faire bénéficier les moins favorisés d’un toit…mais pas sous leurs fenêtres ! Les programmes sont toujours trop hauts, trop vastes, pas assez verts, bruyants, dangereux…Voici le motif central des refus exprimés par les Maires devant tout programme structurant sur leur territoire. Du social, oui, mais, si possible, chez les autres. Naturellement ici nous sommes à la limite de la caricature cependant chaque quartier de France a son association prête à exprimer son indignation devant l’affichage d’un permis de construire…Jacques ATTALI a proposé la réalisation de villes nouvelles ; c’est une idée car l’opposition à une ville nouvelle n’est pas plus délicate a gérer que l’implantation de quelques logements dans le quartier d’ Auteuil. Mme Boutin devrait réfléchir à cela...

Le Corbusier et/ou Renzo Piano ?

La date du 13 juin est majeure pour un nombre important d’amateurs du patrimoine artistique de notre pays. Il s’agit de la date ultime des recours de tiers concernant le permis de construire accordé à Renzo Piano pour l’aménagement d’une « fraternité » à quelques encablures de la chapelle de Ronchamp œuvre  de Le Corbusier  positionnée à 473 mètres d’altitude, à environ un kilomètre du village de Ronchamp (Haute Saônne).

Tout est fait dans les règles : la Commission nationale des monuments historiques a donné son accord le 28 juin 2007 au projet de Renzo Piano, des permis de construire ont été délivrés les 11 et 13 mars 2008 et les sœurs clarisses soutiennent très fortement ce projet au travers de leurs engagements financiers. Elles sont décidées à vendre leur couvent de Besançon, où elles sont implantées depuis le XIII^e siècle, pour financer cette construction et y loger leur congrégation. Il s’agit d'un ensemble d'une douzaine de cellules pour les religieuses, d'un hébergements temporaires pour quelques visiteurs, d’une salle de restauration, d'un oratoire de 25 places pour les prières quotidiennes et complété d’un nouveau bâtiment d'accueil des visiteurs pour remplacer l'épouvantable porterie qui défigure l'entrée du site. Soit 1 500 m² de surface à construire, pour un coût prévisionnel de 9 millions d'euros.

Parfois les intégristes se cachent là ou on ne les attend pas. Ainsi une partie des « adorateurs » de l'œuvre architecturale et urbaine de Le Corbusier s’opposent fermement à cette réalisation au motif de dénaturation du site.

Tout ceci me paraît être la polémique des anciens et des modernes. Le plus surprenant dans ce type de débat, c’est qu’on en oublie presque totalement le maître d’ouvrage pour décider à sa place ce qui est bon pour lui (ou elles en l’occurrence).

Déjà, sur le projet initial, le maître d’ouvrage représenté à l’époque par l’Abbé Bolle-Reddat a bataillé avec Le Corbusier pour faire valoir divers désidérata tant pendant la période de construction que dans les années qui ont suivies. Comme généralement le maître d’oeuvre s’est senti propriétaire du site et du paysage jusqu’à refuser tout nouvel aménagement permettant, par exemple, de stationner judicieusement les véhicules à distance (respectueuse) de la chapelle.

Au-delà de ces refus l’on est surpris par les échanges de correspondances entre l’Abbé (maître d’ouvrage) et l’architecte. Une demande de ce dernier a tout particulièrement retenu mon attention ; l’Abbé soucieux, dès mars 1959, de respecter l’esprit initial du projet corbuséen à souhaiter faire préciser au maître d’œuvre « les directives à (me) donner, ou les principes généraux à appliquer » pour le paysagé; bref à souhaiter obtenir des précisions sur les volontés de l’architecte concernant l’environnement général du site. Apparemment cette demande est resté sans réponse ; les documents graphiques et les écrits conservés à la Fondation Le Corbusier comportent uniquement deux plans masses datés de 1952, modifiés en 1954 et qui ne donnent que de maigres indications sur les abords les plus proches de la chapelle (oubliant singulièrement le stationnement des visiteurs).Photo paysage avant réhab.

Le site est depuis de nombreuses années « agressé » par la présence grandissante des touristes (100 000 visiteurs/an) et naturellement de quelques marchands du temple prêts à transformer les abords en un cirque païen. La commande faite à Renzo Piano traite ce sujet et apporte un certain nombre de réponses aux demandes de la Fraternité des Clarisses associée pour la maîtrise d’ouvrage à "L’oeuvre Notre-Dame-du-Haut" et "aux amis de Sainte-Colette". Il s’agit d’un programme empreint de respect et de modestie, semi enterré pour tenir compte de l’existant, loin, très loin du geste architectural de Beaubourg. Renzo Piano, prix Pritzker en 1998 (la plus prestigieuse récompense pour les architectes), propose d’insérer dans les flancs de la colline des petites unités bâties, toutes entourées par les arbres. Le paysagiste Michel Corajoud va d’ailleurs revitaliser la forêt. Pas question de dénaturer le site, les associations des clarisses et de la chapelle Le Corbusier se sont engagés à ce que la chapelle “reste ce qu’elle a toujours été, sanctuaire et lieu patrimonial”.Photo montage après réhab.

Seule erreur, semble t’il, c’est d’avoir confié ce programme à ce grand architecte. Comme si ce dernier pouvait faire ombre à l’œuvre de Le Corbusier. Troublant non ?

Si vous souhaitez pétitionner:

Pour c’est ici : http://www.ipetitions.com/petition/rehabilitationronchamp/

Contre c’est là : http://www.ipetitions.com/petition/Ronchamp

Voir des photographies du site ici

Mme BOUTIN : un regard critique sur les HLM

 Mauvaise gestion, trésoreries trop bien garnies, opacité dans les attributions de logements... Les organismes sont accusés, à mots couverts, de nombreux maux et devraient même, pour les tenants d'une politique plus libérale du logement, n'exister que de façon résiduelle en faveur des seuls ménages les plus pauvres.

"DODUS-DORMANTS" : Voici résumé le constat du ministère.

Face aux critiques, la ministre a opté pour une voie faiblement consensuelle : elle souhaiterait contraindre les organismes HLM à rendre des comptes, en contrepartie des avantages fiscaux et financiers dont ils bénéficient.

Un projet de loi est en préparation (un autre…). Composé d’environ 25 articles, il devrait rendre obligatoire à brève échéance la signature d'une "convention d'utilité publique" entre l'Etat et chaque société HLM. Ce document contractuel précisera la stratégie et les objectifs de l'organisme, à l'échelle de son territoire, en matière de construction, réhabilitation, vente, qualité de services, loyers... Le respect des engagements sera évalué grâce à des indicateurs de performance ; une petite révolution dans le monde quelque peu endormi du social.

Deuxième axe de la réforme, Face au constat que plus de  10 % des organismes vivent riches sur leurs réserves, la ministre envisage de les ponctionner et de reverser l'argent à des bailleurs jugés plus dynamiques. Quelques dizaines de millions d'euros pourraient être réinjectés dans la construction par ce biais. Sujet délicat ; a vouloir invoquer la permanence des difficultés financières chez ces opérateurs l’on en oublierait presque que le parc géré représente une valeur immobilisée considérable offrant des effets de leviers inexploités.

Dernier point, maintes fois abordés, le projet de loi prévoit une ouverture aux opérateurs privés pour créer des logements sociaux. Cette suggestion issue du rapport ATTALI mérite une mise en place urgente. Faut-il rappeler ici que la loi SRU impose aux opérateurs privés de céder à vil prix 20% des logements réalisés au profit des sociétés HLM. Il importe de rendre aux opérateurs privés la maîtrise d’un parc social ainsi constitué à leurs seules initiatives.

A delà de cette « dotation » imposée, les opérateurs privés sont prêts a réaliser des logements sociaux en quantité. Contrairement à une idée reçue, les marges d’opérations sont proches des marges du secteur privé ; seul l’application d’une TVA minorée à 5,5% dans le social diminue le montant de cession.

Sans prétendre que les compétences sont dans le privé et uniquement là il importe de considérer, pour le futur, la contribution réelle à l'effort de construction, que les HLM sont prets à réaliser.

L’île Sarkozy

G. Pompidou a son musée, F. Mitterrand sa bibliothèque et accessoirement sa pyramide, J Chirac son musée de l’art primaire. Reste à connaître des intentions de N. Sarkozy ; n’en doutons pas les projets seront à la (dé)mesure de ces ambitions. Ne voyez-vous rien venir ? Boulogne Billancourt a perdu son maire…et les indécisions qui auront marquées sa mandature. En mission commandé un nouveau maire est élu à Boulogne. L’un de ses engagements ; confirmer tout le mal que notre Président de la République porte aux projets en cours sur l’île Seguin. Un mois après son élection à Boulogne, voilà ce nouvel élu à la présidence de la SAEM Val-de-Seine, société chargée des aménagements sur les ex-terrains Renault. Un mois aura suffit pour arrêter les projets et démissionner son directeur délégué J.L. Subileau avec la complicité du Président du conseil général Patrick Devedjian. Dans l’intervalle, le conseiller culturel de l’Elysée, Georges-Marc Benhamou, aujourd’hui « en réserve » annonçait que le président de la République, souhaitait transformer l’Ile Seguin en une "vallée de la culture". Projet pharaonique qui doit prendre en écharpe une partie de la Seine, englobant le parc de Saint-Cloud, l'île Seguin, l'île Monsieur, l'île Saint-Germain, le Musée de Sèvres, la Fondation Paul-Belmondo et le Musée Albert-Kahn.

Pour cela c’est plus de 40 équipes d’architectes stoppés dans les projets en cours. Se côtoient en effet sur la ZAC SEGUIN les « Pritzker » Norman Foster et Jean Nouvel mais aussi Jean-Paul Viguier, Dominique Perrault, Ibos&Vitard, Rudy Riccotti, Reichen&Robert, Kees Christiaanse/KCAP, pour ne citer que les majors et laisser dans l’ombre diverses autres équipes tout aussi prometteuses. C’est également, divers maîtres d’ouvrages publics et privés, nationaux et internationaux stoppés dans leurs programmes. Tout le monde faisant silence et allégeance pour ne pas risquer la révocation sur l’acte 2.
Doit-on s’offusquer de ces décisions ? Ces terrains offrent en effet l'opportunité d'une opération d'aménagement remarquable permettant de mettre en valeur les qualités d'une des plus belles boucles de la Seine. Les projets en cours étaient, sur de nombreux points, contestables et ceci malgré diverses concertation avec les futurs usagers. Les projets nouveaux auront eux aussi leurs lots de polémiques et de controverses.

Le  plus grave est l’image que nos décisionnaires politiques donnent à l’étranger. Je revois encore le Président de tel établissement financier Anglo-Saxon expliquer lors d’une manifestation professionnelle les difficultés qu’avaient son groupe à travailler en France notamment sur les projets franciliens ; à l’échelle de la communauté européenne la France était première au classement de l’indécision nuancée. En général, nous battons tous les records d’hésitation, d’atermoiement et de lenteur. Avec ce projet nous forçons le trait. Est-il nécessaire de rappeler ici que Renault a fermé le site en 1992, que F. Pinault a annoncé son projet en 2000, que la ZAC a vu le jour en 2003 conjointement avec l’autorisation de démolir l’usine. Le PLU, passage obligé, n’aura pris effet qu’en 2005 après la levée de recours gracieux soit 13 années pour permettre l’instruction officielle des premiers permis. Depuis, les autorisations à bâtir (il y en a peu) font l’objet de divers recours, et les études non encore abouties ont été remises cent fois à plat. Un conseil d’experts ayant dans l’intervalle émis des préconisations nouvelles et apportés sa pierre à l’édifice (c’est une image).

16 années se sont écoulées pour aujourd’hui considérer que le programme mérite transformation voire bouleversement.

Peut-on réellement en vouloir à F. Pinault d’avoir abandonné le programme conçu par Tadao Ando ? Ne pas trouver une alternative l’aurait conduit à priver un large public à découvrir des œuvres majeures. Nous connaissons la suite, Venise a donné à l’homme d’affaire, en un temps record, toutes facilités pour s’installer en ITALIE. Ici, les interlocuteurs changent au fil des mandatures….et les projets évoluent. Reste la volonté suprême du chef de l’Etat seul en capacité, comme ces prédécesseurs hier, d’imposer son projet et d’en accélérer sa réalisation. Reste pour cela 4 années, c’est court à l’échelle du programme. Ainsi va la France.

Travailleurs sans papiers, la fin d'une hypocrisie?

 Ce blog n’a pas vocation de « faire de la politique » mais de relater et constater les anachronismes et les particularismes quotidiens du marché du logement en général et de la promotion immobilière en particulier.

En amont de la réception d’un immeuble il y a la vie du chantier. Trente logements en construction près de chez vous c’est trente emplois directs permanents sur l’ouvrage et au final plus de cinquante emplois en considérant les emplois indirects toujours plus nombreux (nous sommes contraints et envahis d’obligations diverses qui nécessitent l’intervention de nombreux bureaux d’études et ingénieurs). Pour le chantier la responsabilité pénale du maître d’ouvrage est réelle ; la surveillance et les contrôles sont permanents. Le « sans papier » est officiellement exclu de cette activité. Pour autant nous savons tous que des filières organisées existent et fournissent une main d’œuvre indispensable à la réalisation de nos opérations. Explication. Les marchés sont signés auprès de grands groupes nationaux (ils se reconnaîtront) ,qui, généralement délèguent 30% du marché à la sous traitance et 30% du marché à l’intérim (c’est presque devenu une règle de bonne gestion). Par le jeu des dilutions de responsabilités et des contrats délégués il n’est pas rare d’ouvrir la porte à des filières organisées de "salariés sans papier". Il s’agit généralement d’officines spécialisées à la durée de vie limitée qui ferment les yeux devant la copie de documents à l’authenticités contestables et qui « alimentent » prioritairement les sous traitants qui, eux même « alimentent » les majors. La boucle est bouclée, les cotisations payées et l’honneur sauf pour peu que ces hommes portent casques et chaussures de sécurité. Personne n’ignore dans nos professions que cette main d’œuvre est indispensable. Ne pas faire appel à ces salariés serait un coup dur pour les entreprises du bâtiment qui ont de graves difficultés à recruter et tenir les délais. Il en va de même dans la restauration et d’autres métiers faisant appel à de la main d’œuvre peu qualifiée. Ces vrais faux salariés déclarés occupent une place dans l’économie nationale ; seule l’administration rivée sur les déclarations sociales exemplaires des employeurs peut l’ignorer. Des chefs d'entreprise  alliés avec des associations et la CGT font cause commune pour défendre ces salariés auprès des pouvoirs publics. C’est assez rare pour être souligné! Quelque chose est en train de se passer. La réalité c'est que les travailleurs sans-papiers contribuent à la richesse de notre pays depuis des années. Nous élevons leurs enfants dans nos écoles, leurs épousent fournissent de la main d’œuvre dans les secteurs de la santé, de l’hôtellerie (généralement avec des horaires décalés) voir de l’agriculture. La réalité c'est que le ministère du travail et le ministère de l’immigration font mine de ne pas le savoir. La réalité c’est que nos responsables politiques sont déconnectés du quotidien. Je les invite à ouvrir les yeux, à visiter nos chantiers, les cuisines des principaux établissements étoilés Parisiens, à vérifier qui gardent et entretien leurs véhicules en sous sol, qui soignent leurs mères dans tel ou tel établissement médicalisé…
Certes notre économie a besoin de cerveaux mais elle a également besoin de bras. Elle manque cruellement de candidats à l’emploi dans de nombreuses activités intérieures.
Peut-on continuer cette hypocrisie qui autorise nos plus grands groupes à délocaliser leurs métiers (centre d’appels au Maroc, industrie automobile à l’Est, informatique en Inde….) et interdire aux entreprises qui par essence ne peuvent se délocaliser à recruter la main d’œuvre nécessaire à leur développement.

Le bon sens exige la régularisation des travailleurs sans-papiers qui cotisent à l'assurance-maladie ou aux caisses de retraite et qui travaillent souvent durement. C’est, semble t’il, en bonne voie. Mais attention  ils sont plus de 600 à pouvoir prétendre à cette légitime reconnaissance. Ils ont tout mon soutien.

NB Une de ces illustrations issues de Google est un (très) mauvais exemple ; cet ouvrier ne porte pas de casque et surtout de lunettes de protection.La sécurité est négligée...et les risques hors proportion avec la tache à accomplir! 

Le logement étudiant au Pays Bas et en France

 Il y quelques semaines s’est installé à proximité de mes bureaux, aux abords d’une place tranquille, à proximité du cœur urbain un couple d’étudiant et leur camping-car.

La pudeur m’oblige à utiliser le terme de camping-car pour ce qui, au final, reste une camionnette réformée par quelques entreprises. Elle a subi un réaménagement de la part de ces nouveaux propriétaires avec rideaux aux fenêtres et isolation précaire. Les roues sont bien là, le moteur aussi. Et si les distances à parcourir me paraissent relativement limitées il n’en reste pas moins que cet outil a tout d’une (mauvaise) solution au manque de logements . Ainsi vivent ces nouveaux voisins. J’assiste à leurs discrets va et vient.Tout le jeu consistant, pour eux, à se fondre dans un tissus social quelque peu hostile à ce genre de « squat ».

Ont-ils froids ? Certainement moins que sous une tente. Sans électricité les soirées sont organisées au bar du quartier ou chez des amis. Bref tout s’est relativement bien ordonné pour faire de cet outil et de ce lieu un espace employé avec courage, détachement et habileté. On en arriverait presque à oublier leurs conditions. Honte à nous et à nos élus.

Sur cette même commune j’ai été amené à créer en 2003 une résidence étudiante. Le Permis de Construire pour la réalisation de cette résidence a fait l’objet de plus de 16 mois d’instruction après divers reports. Des motifs contradictoires ont été évoqués, deux restent illustratifs des comportements de nos représentants dans une ville universitaire où il manque plus de 10 000 logements étudiants.

Il (nous) a été demandé d’augmenter sensiblement les places de stationnement. A l’arrivée le projet consistant à proposer 80 logements étudiants dans un espace aménagé en campus a été arbitrairement réduit à 60 pour, selon les élus, « éviter l’effet ghetto ». A la demande des services instructeurs le terrain multisports conçu et réservé à la vie des résidents a été amputé afin de compléter le nombre de places de parkings. En effet,de leurs points de vue, 60 étudiants représentaient ,par le jeu des amours, un minimum de 90 véhicules à terme dans cette résidence. En complément le projet a fait l’objet d’une préemption de 400m2 de foncier sur façade afin de permettre la création éventuelle d’un arrêt de bus (perspective abandonnée depuis par la commune).

Pourquoi ce rapprochement entre deux constats aussi éloignés. Parce que le dénominateur est commun et qu’en l’espèce d’autres régions de l’Europe ont apportés des solutions alternatives au logement des étudiants et que cela méritent votre attention.

Le meilleur exemple vient des Pays Bas. 1.500 étudiants sur Amsterdam sont actuellement logés dans de grandes boîtes métalliques de 2,50 mètres sur 12, conçues pour le transport de marchandises. Dans la même période, la mairie a été confrontée à une grave pénurie de logements pour étudiants. Plus de 7.000 jeunes étaient en liste d’attente. Un appel d’offres a été lancé pour des solutions bon marché, dans l’optique de cités U temporaires. Le résultat peut être contesté ; il est une solution et permet d’offrir des logements équipés à 250€ mensuels.

Voilà concrètement la différence de traitement pour le même problème. Ne vous fiez pas à cette photo froide et peu interressante ; je vous invite à visionner ce lien: http://www.youtube.com/watch?v=KjX2AidTNTk . Vous constaterez que la présence d'arbres, de plan d'eau, de lieu de vie en commun, de parking à vélos représente un complément majeur à un projet initial simplissime.

D’un côté des élus bloqués par des appréhensions électorales et des idées d’un autre temps qui refusent et retardent tout nouveau projet, préférant fermer les yeux devant le développement de logements précaires. De l’autre des responsables confrontés au même problème qui avec pragmatisme et rapidité ont mis en œuvre une solution qui, aujourd’hui, apporte une réponse concrète à un besoin grandissant.

Nous pourrions considérer qu’il s’agit de deux extrêmes et trouver, comme à l’habitude, une réponse Française empreinte d’humanisme et d'innovation architecturale et technique. Nos équipes sont compétentes et prêtes à relever le défis. Nous n’en prenons véritablement pas la voie….

Borloo et Boutin dans un même bateau !

En 2004 J.L.BORLOO mettait en place un appel à candidatures pour des logements "CQFD", acronyme signifiant des logements à "coût, qualité, fiabilité, délai maîtrisés". Il s’agissait de faire « produire des logements diversifiés, durables, répondant à des exigences de qualité environnementale et urbaine, dont les délais de réalisation seront réduits et les coûts de construction et les charges de fonctionnement seront maîtrisés ». Pour mémoire, il était précisé «  les critères de sélection seront centrés sur les délais de réalisation, sur le coût et sur la qualité architecturale». Cet appel à propositions s’inscrivait dans le cadre du plan de cohésion sociale du ministère présenté cette année là avec l'objectif de rénover des centaines de quartiers et construire 500.000 logements sociaux en cinq ans. Nous sommes au terme des cinq années.

BORLOO est tombée à l’eau

 Il s’agit d’un double échec.

Le premier échec consistant à proposer une maison à 100 000€ sur la foi de quelques échanges optimistes avec des industriels qui pour ce budget s’engageaient à réaliser des logements individuels de qualité pour une famille de 4 personnes. Mission délicate (et je pèse mes mots).

Le second échec consistant à découvrir, au dépens de l’opération, l’absence de foncier disponible permettant de poser cette petite merveille. Le terrain étant, en effet, un paramètre totalement négligé dans l’offre initiale du Ministre qui à découvert tardivement qu’une parcelle viabilisé coutait, à minima, le prix d’une construction…

Mme Ch. BOUTIN est sur le bateau.

Son équipe, clone de la première, a pris le relais sur ce sujet. Grace aux efforts du Crédit Foncier de France et du CIL (1% au logement) le problème du foncier est aujourd’hui neutralisé : La mise en place d’un report d’acquisition du terrain au terme du financement du logement allège en effet sensiblement le montant (initial) à rembourser. Ainsi, locataire d’une parcelle à construire par bail différé de 15 ans, le primo accèdent  rembourse dans un premier temps uniquement le coût de construction du logement. L’achat de la parcelle n’intervenant qu’au terme du remboursement du logement. Le Pass-Foncier est né. Bien que discutable sur le fond (en France, la propriété du sol emportant la propriété du dessus) ce montage apporte une solution « exotique » aux candidats au logement individuel. Il s’agit d’un projet ambitieux, le montage faisant appel à diverses obligations (plafond de ressource éligible au PTZ (prêt à taux zéro), adéquation des revenus avec la zone de construction, passage obligé par le CIL ou le CFF, mise à disposition d’aide éventuelle des communes (directe ou indirecte) et l’ensemble soutenue et complété d’une TVA minorée au taux de 5.5%... bref la mécanique à produire de la frustration est mis en place à grand renfort d’annonces. De nombreux sites gouvernementaux vous apporteront toutes explications détaillées sur ce montage.

Deux difficultés demeurent ;

La première est liée aux restrictions en matière de revente ; la cession ne pouvant intervenir qu’auprès d’un candidat répondant aux mêmes critères d’éligibilité et susceptible de reprendre le relais des échéances financières. Nous nous éloignons sensiblement du marché libre.

La seconde est plus perverse. Ce montage n’intéresse que la maison individuelle. Il est aujourd’hui impossible d’envisager cette opération sur du logement collectif vertical.

S’agit-il d’un oubli ? Ce n’est pas impossible ; comme on l’a vu le principe trouve son origine dans l’initiative de BORLOO. La focale c’est concentré sur le seul logement individuel. Nos élus bafouent les décisions du Grenelle de l’environnement ; l’affaire sur les OGM en est un des exemples les plus récents. Plus pervers, car moins visible, l’art de miter nos campagnes de lotissements à faible coûts entrainera des conséquences irrémédiables pour notre environnement. On peut toujours revenir sur un texte législatif. Il sera plus difficile de revenir sur des actes physiquement irréversibles pour l'environnement. En effet, construire du vertical, des maisons groupées et des petits collectifs est moins coûteux à la production, moins polluant à l’usage (par la mutualisation des moyens techniques en particulier) et concentre les déplacements sur des distances maîtrisées. Oublier le collectif dans cette « aventure sociale » est une erreur qu’il faudra rapidement réparée.

Avant que Mme Ch. BOUTIN quitte le bateau je suggère qu’elle travaille sa copie pour que la maison à 15€ devienne le logement à 15€ et qu’ainsi le concept s’étoffe et ne tombe pas à l’eau.

Vive la Presse !

Le (micro) évènement que représente le salon immobilier de Paris a pour effet de déclencher pléthore de marronniers dans la majorité de nos journaux autour de ce thème.

Il serait difficile de détailler l’ensemble des titres. Pour simplifier nous pourrions retenir que la presse unanime note des ralentissements ou des essoufflements en région et en banlieue avec également une pause (partielle) à Paris. Ces titres sont généralement suivi de nuances sous la forme d’analyses plus ou moins détaillées mais généralement prudentes par secteur tant sur les valeurs locatives que sur les prix au m2 du neuf et de l’ancien. Rien de bien nouveau de ce côté-là si ce n’est que cet exercice est, pour cette année, empreint d’incertitudes pour le devenir du marché.

De leurs côtés, les représentants des principaux acteurs professionnels interviewés s’accordent aujourd’hui à détailler les effets des restrictions financières des établissements prêteurs. Car il s’agit, surtout, de cela. L’accès au crédit immobilier pour le primo accèdent est depuis quelques mois particulièrement difficile. Les capacités d’emprunt sont invariables ; la règle des 30% des revenus nets est gravée dans le marbre des établissements financiers. Le moindre écart de taux entre deux banques peut créer l’acceptation ou le refus d’un dossier. Ainsi sur la foi de pré calcul avec leurs conseillers de nombreux candidats au logement signent des contrats préliminaires ou des promesses qui après analyse détaillée de leurs dossiers font l’objet de refus embarrassés de leurs banques. Le taux des désistements chez les promoteurs atteint 30% ; du jamais vu !

Bref, au-delà des titres racoleurs, rien de bien nouveau. La bulle tant annoncée disparaît au profit d’articles sur les capacités retrouvés de choix et d’ajustement. Des flexions sont annoncées, bien sur. Tout le monde s’accorde à prononcer la baisse….du nombre de transactions et des réservations. Pour les prix c’est plus nuancé même si les acheteurs retrouvent enfin un peu plus de choix chez les professionnels. Rien d’anormal quand l’on signe un engagement sur 15 à 25 ans !

Pour une réelle baisse des prix de l’immobilier je suggère aux journalistes de traiter complémentairement des sujets suivants :

• Tout d’abord, de la nécessaire augmentation d’une concurrence active dans les réseaux financiers (la découverte récente du pacte de non agression des banques mutualistes révèle un mal profond qu’il importe de dénoncer et sur lequel nous ne voyons que très peu d’articles. Certainement en raison du nombre de pages publicitaires que ces réseaux achètent dans ces mêmes magazines)
• En second lieu en creusant les sujets concernant l’équipement durable dans le neuf. En effet, sous l’influence de lobbyings il est proposé généralement des articles « vitrines » peu objectifs notamment sur le volet financier et le surcoût généré directement par l’application de solutions vertes. Il importe de souligner ce point ; peu de primo accédants peuvent s’offrir le luxe d’un logement basse consommation. C’est aux journalistes de faire le relais sur ce sujet majeur. 

• En dernier lieu en informant objectivement sur l’intérêt pour le particulier du DPE (diagnostics de performances énergétiques) dans l’ancien. Il s’agit de critères objectifs sur la qualité intrinsèque des logements à la revente. Ce diagnostic obligatoire est  généralement  masqué par les agents immobiliers en phase de négociation. Avec un DPE annexé aux minutes de l’acte chez le Notaire l’accèdent découvre avec horreur qu’il a acheté une éponge à énergie. Nous sommes très éloigné des préoccupations de Haute Qualité Environnementale ; Il conviendrait de souligner les fossés techniques qui existent et se creusent entre neuf et ancien.

Lancement de la maison à 15€ jour

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Lettre à (mon) maire

Madame, Monsieur le maire*,

Permettez moi de vous renouveller mes félicitations et mes encouragements pour ce mandat. Vous voilà élu (ou réélu).Votre victoire est le fruit de vos propositions, en particulier l’une d’entre elles a retenu toute notre attention. Nous avons bien entendu votre souhait, maintes fois exprimé lors de la campagne, de voir vos concitoyens mieux logés. Cette volonté ne doit pas s’émousser avec les dures réalités du quotidien. En effet, nous connaissons l’effet négatif de l’accord que vous allez prononcer dans les prochains jours sur tel ou tel ensemble immobilier constitué de 20,30,40 logements* sur le secteur nord/sud/est/ouest* de votre commune.

Tout d’abord, vous aurez à écouter puis rassurer les riverains qui ne manqueront pas de vous faire remarquer que ce projet perturbe sensiblement leur cadre de vie en raison de l’augmentation du trafic routier, de l’indisponibilité d’infrastructure adapté, de la défiguration d’un site sauvage…voir, plus pervers, à répondre à tel ou tel alinéa du droit de l'urbanisme négligé lors de l'instruction.

Ensuite vous aurez à convaincre votre conseil municipal de l’utilité de cette opération qui nécessairement entraîne des coûts induits en raison d’une augmentation d’une population nouvelle en mal de services adaptés à leurs vies actives (voiries, collège, éclairage urbain…)*.

En dernier lieu, après diverses réunions de quartier il vous restera à exiger du promoteur les 4/6/8 logements sociaux* issus des obligations de la loi RNU que divers organismes habilités ne manqueront pas de vous réclamer.

Et pour clore le dossier il vous restera à patienter 2 ans pour, qu’avec l’installation des habitants, vous puissiez réfuter tout ou partie des inquiétudes et griefs de vos concitoyens.

A ce jour, Madame, Monsieur le Maire* deux attitudes peuvent être la votre :

• Cette première expérience est riche d’enseignement sur la capacité d’accueil de vos concitoyens et vous freinez dès à présent tout nouveau dépôt de permis de plus de 2/5/10 logements* (c’est le cas de la majorité des maires en première mandature) afin de vous prémunir de toute impopularité (un mandat de 6 ans c’est court quand un chantier de quelques logements dure déjà plus de 2 ans). Vos pairs, lors de réunions intercommunales, vous expliqueront toutes les ficelles à la disposition de vos services instructeurs pour ralentir les ambitions de quelques opérateurs  prêt à transformer votre commune en cité dortoir. N’oubliez cependant pas d’améliorer le quotidien en faisant bénéficier vos concitoyens d’une végétalisation de la place centrale et/ou d’un contournement du cœur de ville* par une voie express bordée d’une ou plusieurs moyennes surface (tellement commode pour le quotidien).  

Ou

• Cette signature vous amène à prendre conscience de la problématique du développement de votre commune et vous organisez, à partir de cette premier accord, une réflexion (brève) et la projection d’un développement communal organisé et maîtrisé. Vous constituez une commission d’urbanisme capable de programmer une monté en charge de l’appareil commercial, des logements (sociaux et libres), des transports et des services connexes à l’habitat afin de laisser, à terme, l’image d’un élu bâtisseur et visionnaire. Vous modifiez le PLU (procédure parfois très longue mais préalable indispensable), vous mandatez un urbaniste digne de ce nom (il en existe peu en France ; la formation ayant été confondu avec celle d’architecte) et vous tracez un développement quelque peu visionnaire sans tenir compte de l’échéance du mandat en cours car il faut –à minima- deux mandatures pour modifier le caractère général d’une cité.

A vous de choisir.Majoritairement, droite et gauche confondue c’est la première solution qui est utilisée.Peu de commune auront un programme urbanistique  digne des intelligences de notre pays. Rien en effet ne (vous) pousse, Madame,Monsieur le maire à devenir bâtisseur car les risques de déplaire sont évidents.(Mais les risques de plaire aussi... ).

En écrivant ces quelques lignes je procède à un retour en arrière de divers programmes immobiliers présentés à tel ou tel élu sur le territoire au cours des années passées. Aujourd’hui je note que les moins organisés, souvent les plus réticents ont cédés leurs écharpes à leurs opposants. Vouloir faire de sa ville un musé fleuri apporte rarement la satisfaction d’une population en constante évolution. Si les enfants de vos électeurs, à leur majorité, quittent définitivement votre commune par manque de capacité d’acceuil, si l'activité commerciale, artisanale diminue*, si la démographie vieillie inexorablement au fil de votre mandat, ce dernier sera remis en question.

N’oubliez donc pas votre profession de foi ; construire et organiser l’habitat est nécessaire, impératif et porteur d’avenir pour vous et votre commune ! N’oubliez pas trop rapidemmet cette promesse et organisez vous pour faire de votre commune, à terme, une cité d'acceuil...digne de vos (grandes) ambitions.

*remplacer par la formule la plus appropiée